2020一級造價工程師《造價管理》知識點匯總

2020年一級造價工程師考試開考在即，相信很多考生已經(jīng)做好了準(zhǔn)備工作就等待考試了。那還有一個多月的時間，我們也不能松懈，希賽網(wǎng)造價工程師頻道整理了一些一級造價工程師《建設(shè)工程造價管理》科目的相關(guān)知識點，希望能給考生帶來幫助，一起在考前再復(fù)習(xí)鞏固一遍這些知識點吧!

一、網(wǎng)絡(luò)計劃執(zhí)行中的控制

1.前鋒線比較法

前鋒線比較法是通過繪制某檢查時刻工程項目實際進度前鋒線，進行工程實際進度與計劃進度比較的方法，它主要適用于時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃。

(1)繪制時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃圖。

(2)繪制實際進度前鋒線。關(guān)鍵：確定實際進展位置點

(3)進行實際進度與計劃進度的比較。前鋒線可以直觀地反映出檢查日期有關(guān)工作實際進度與計劃進度之間的關(guān)系。對某項工作來說，其實際進度與計劃進度之間的關(guān)系可能存在以下三種情況：

1)工作實際進展位置點落在檢查日期的左側(cè),表明該工作實際進度拖后，拖后的時間為二者之差;

2)工作實際進展位置點與檢查日期重合，表明該工作實際進度與計劃進度一致;

3)工作實際進展位置點落在檢查日期的右側(cè),表明該工作實際進度超前，超前的時間為二者之差。

(4)預(yù)測進度偏差對后續(xù)工作及總工期的影響。通過實際進度與計劃進度的比較確定進度偏差后，還可根據(jù)工作的自由時差和總時差預(yù)測該進度偏差對后續(xù)工作及項目總工期的影響。由此可見，前鋒線比較法既適用于工作實際進度與計劃進度之間的局部比較，又可用來分析和預(yù)測工程項目整體進度狀況。

2.列表比較法

當(dāng)工程進度計劃用非時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖表示時，可以采用列表比較法進行實際進度與計劃進度的比較。

二、工程造價管理的組織和內(nèi)容

(一)工程造價管理的基本內(nèi)涵

1.工程造價管理

工程造價管理是對工程造價進行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和評價等的過程。

工程造價管理涵蓋宏觀層次的工程建設(shè)投資管理，也涵蓋微觀層次的工程項目費用管理。

2.建設(shè)工程全面造價管理

按照國際造價管理聯(lián)合會給出的定義，全面造價管理是指有效地利用專業(yè)知識與技術(shù)，對資源、成本、盈利和風(fēng)險進行籌劃和控制。

(1)全壽命期造價管理

建設(shè)工程全壽命期造價是指建設(shè)工程初始建造成本和建成后的日常使用成本之和，包括策劃決策、建設(shè)實施、運行維護及拆除回收等各階段費用。全壽命期造價管理主要是作為一種實現(xiàn)建設(shè)工程全壽命期造價最小化的指導(dǎo)思想。

(2)全過程造價管理

覆蓋建設(shè)工程策劃決策及建設(shè)實施各個階段的造價管理。包括：前期決策階段的項目策劃、投資估算、項目經(jīng)濟評價、項目融資方案分析;設(shè)計階段的限額設(shè)計、方案比選、概預(yù)算編制;招投標(biāo)階段的標(biāo)段劃分、發(fā)承包模式及合同形式的選擇、招標(biāo)控制價或標(biāo)底編制;施工階段的工程計量與結(jié)算、工程變更控制、索賠管理;竣工驗收階段的結(jié)算與決算等。

(3)全要素造價管理

全要素造價管理的核心是按照優(yōu)先性的原則，協(xié)調(diào)和平衡工期、質(zhì)量、安全、環(huán)保與成本之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。

(4)全方位造價管理

建設(shè)工程造價管理不僅僅是業(yè)主或承包單位的任務(wù)，而應(yīng)該是政府建設(shè)主管部門、行業(yè)協(xié)會、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位以及有關(guān)咨詢機構(gòu)的共同任務(wù)。

(二)工程造價管理的組織系統(tǒng)

1.工程造價管理的組織系統(tǒng)

政府行政管理系統(tǒng)、企事業(yè)單位管理系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會管理系統(tǒng)

(三)工程造價管理的主要內(nèi)容及原則

1.工程造價管理的主要內(nèi)容

(1)工程策劃階段

按照有關(guān)規(guī)定編制的投資估算，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，作為擬建項目策劃決策的控制造價;基于不同的投資方案進行經(jīng)濟評價，作為工程項目決策的重要依據(jù)。

(2)工程設(shè)計階段

對于政府投資項目而言，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的工程概算，將作為擬建工程項目造價的較高限額。

(3)工程發(fā)承包階段

進行招標(biāo)策劃，編制和審核工程量清單、招標(biāo)控制價或標(biāo)底，確定投標(biāo)報價及其策略，直至確定承包價。

(4)工程施工階段

進行工程量和工程款支付管理，實施工程費用報考監(jiān)控，處理變更和索賠，編制和審核工程結(jié)算、竣工決算，處理工程保修費用等。

2.工程造價管理的基本原則

(1)以設(shè)計階段為重點的全過程造價管理

工程造價控制的關(guān)鍵在于前期決策和設(shè)計階段，在項目投資決策完成后，控制工程造價的關(guān)鍵就在于設(shè)計。

(2)主動控制與被動控制相結(jié)合。

(3)技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合(最有效的手段)

從組織上采取的措施，包括明確項目組織結(jié)構(gòu)，明確造價控制者及其任務(wù)，明確管理職能分工;從技術(shù)上采取措施，包括重視設(shè)計多方案選擇，嚴格審查監(jiān)督初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入研究節(jié)約投資的可能性;從經(jīng)濟上采取措施，包括報考地比較造價的計劃值和實際值，嚴格審核各項費用支出，采取對節(jié)約投資的有力獎勵措施等。

三、雙代號時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃

1.關(guān)鍵線路和計算工期的判定

(1)關(guān)鍵線路的判定。

逆向判定，凡自始至終不出現(xiàn)波形線的線路即為關(guān)鍵線路。

(2)計算工期的判定。網(wǎng)絡(luò)計劃的計算工期應(yīng)等于終點節(jié)點所對應(yīng)的時標(biāo)值與起點節(jié)點所對應(yīng)的時標(biāo)值之差。

2.相鄰兩項工作之間時間間隔：

工作箭線中波形線的水平投影長度表示工作與其緊后工作之間的時間間隔。

3.工作六個時間參數(shù)的判定

(1)工作最早開始時間和最早完成時間的判定。

最早開始時間：工作箭線左端節(jié)點中心所對應(yīng)的時標(biāo)值。

最早完成時間：①當(dāng)工作箭線中不存在波形線時，其右端節(jié)點中心所對應(yīng)的時標(biāo)值為該工作的最早完成時間;

②當(dāng)工作箭線中存在波形線時，工作箭線實線部分右端點所對應(yīng)的時標(biāo)值為該工作的最早完成時間。

(2)工作總時差的判定。

1)以終點節(jié)點為完成節(jié)點的工作：

總時差=計劃工期-本工作最早完成時間

2)其它工作

總時差=緊后工作的總時差+min{與緊后工作之間的時間間隔}

即：TFi-j=Min{TFj-k+LAGi-j，j-k}

(3)工作自由時差的判定。

1)以終點節(jié)點為完成節(jié)點的工作：

自由時差應(yīng)=計劃工期-本工作最早完成時間

以終點節(jié)點為完成節(jié)點的工作，自由時差=總時差。

2)其它工作：

①自由時差就是該工作箭線中波形線的水平投影長度。

②當(dāng)工作之后只緊接虛工作時，則該工作箭線上一定不存在波形線，而其緊接的虛箭線中波形線水平投影長度的最短者為該工作的自由時差。

四、價值功能評價公式

【功能實現(xiàn)成本的計算】成本指數(shù)的計算：

第i個評價對象的成本指數(shù)CI=第i個評價對象的現(xiàn)實成本Ci/全部成本

【功能評價值的計算】

確定功能評價值F =功能重要性系數(shù)×目標(biāo)成本

【功能價值的計算及分析】

功能成本法：

第i個評價對象的價值系數(shù)V=第i個評價對象的功能評價值F/第i個評價對象的現(xiàn)實成本C

①V=1。表示功能評價值等于功能實現(xiàn)成本。說明評價價值對象為最佳，一般無須改進。

②V<1。此功能實現(xiàn)成本大于功能評價值。功能需要改進，使成本與功能比例趨于合理。

③V>1。說明該部件功能比較重要，即功能現(xiàn)實成本低于功能評價值。

功能指數(shù)法：

第i個評價對象的價值指數(shù)VI=第i個評價對象的功能指數(shù)FI/第i個評價對象的成本指數(shù)CI

①VI=1。此時評價對象的功能比重與成本比重大致平衡，合理匹配，可以認為功能的現(xiàn)實成本是比較合理的。

②VI<1。此時評價對象的成本比重大于其功能比重。應(yīng)將評價對象列為改進對象，改善方向主要是降低成本。

③VI>1。此時評價對象的成本比重小于其功能比重。出現(xiàn)這種情況，有三種原因，第一種是現(xiàn)實成本偏低，改善方向應(yīng)是增加成本。第二種原因，對象目前具有的功能已經(jīng)超過了其應(yīng)該具有的水平，改善方向是降低功能水平。第三種原因，功能很重要而需要消耗的成本卻很少的情況，這種情況一般不必列為改進對象。

五、項目融資的主要方式

一、BOT方式

由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經(jīng)營者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)項目并在特許權(quán)協(xié)議期間經(jīng)營項目獲取商業(yè)利潤，特許期滿后，根據(jù)協(xié)議將該項目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機構(gòu)。

通常所說的BOT主要包括以下三種基本形式：

典型BOT、BOOT和BOO方式等。

除了上述三種典型的方式外，還有十余種演變形式，如BT、BTO模式。

BT項目中，投資者僅獲項目的建設(shè)權(quán)，而項目的經(jīng)營權(quán)則屬于政府，BT融資形式適用于各類基礎(chǔ)設(shè)施項目，特別是出于安全考慮的必須由政府直接運營的項目。對銀行和承包商而言，BT項目的風(fēng)險比基本的BOT項目大。

二、TOT方式

TOT，即移交—運營—移交，通過出售現(xiàn)有投產(chǎn)項目在一定期限內(nèi)的現(xiàn)金流量，從而獲得資金來建設(shè)新項目的一種融資方式。

(一)TOT的運作程序

1.制定TOT方案并報批。

2.項目發(fā)起人設(shè)立SPC或SPV，發(fā)起人把完工項目的所有權(quán)和新建項目的所有權(quán)均轉(zhuǎn)讓給SPC或SPV，以確保有專門機構(gòu)對兩個項目的管理、轉(zhuǎn)讓、建造負有全權(quán)，并對出現(xiàn)的問題加以協(xié)調(diào)。SPC或SPV通常是政府設(shè)立或政府參與設(shè)立的具有特許權(quán)的機構(gòu)。

3.TOT項目招標(biāo)。

4.SPV與投資者洽談以達成轉(zhuǎn)讓投產(chǎn)運行項目在未來一定期限內(nèi)全部或部分經(jīng)營權(quán)的協(xié)議，并取得資金。

5.轉(zhuǎn)讓方利用獲得資金來建設(shè)新項目。

6.新項目投入運行。

7.轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)營期滿后，收回轉(zhuǎn)讓的項目。

(二)TOT方式的特點

1.TOT是通過已建成項目為新項目進行融資，而BOT是為籌建中的項目進行融資。

2.TOT避開了風(fēng)險，只涉及轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，不存在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)問題;

3.從東道國政府角度看，TOT緩解了中央和地方財政的支出壓力;

4.TOT方式既可回避建設(shè)中超支、停建或建成后不能正常運營、現(xiàn)金流量不足以償還債務(wù)等風(fēng)險，又能盡快取得收益。

三、ABS方式

ABS資產(chǎn)支持的證券化。以目標(biāo)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國際資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式。

(一)ABS融資方式的運作過程

1.組建特殊目的機構(gòu)SPV。成功組建SPV是ABS能夠成功運作的基本條件和關(guān)鍵因素。

2.SPV與項目結(jié)合。即SPV尋找可以進行資產(chǎn)證券化融資的對象。SPV進行ABS方式融資時，其融資風(fēng)險僅與項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入有關(guān)，而與建設(shè)項目的原始權(quán)益人本身的風(fēng)險無關(guān)。

3.進行信用增級。

4.SPV發(fā)行債券。

5.SPV償債。

(二)BOT與ABS的區(qū)別

1.項目所有權(quán)、運營權(quán)歸屬

BOT項目的所有權(quán)、運營權(quán)在特許期內(nèi)屬于項目公司，特許期經(jīng)營結(jié)束，所有權(quán)、運營權(quán)將移交給政府。

ABS方式中，在債券存續(xù)期內(nèi)，項目資產(chǎn)的所有權(quán)由原始權(quán)益人轉(zhuǎn)至SPV，而運營權(quán)與決策權(quán)屬于原始收益人，債券到期后，利用項目所產(chǎn)生的收益還本付息并支付各類費用之后，項目的所有權(quán)又重新回到原始權(quán)益人手中。

2.適用范圍的差異。

某些關(guān)系國計民生的要害部門是不能采用BOT方式的。ABS方式的使用范圍要比BOT方式廣泛。

3.資金來源。

雖然來源主要是民間資本，但ABS強調(diào)通過證券市場發(fā)行債券這一方式籌集資金。

4.對項目所在國的影響。

BOT會給東道國帶來一些負面效應(yīng)，但ABS很少出現(xiàn)。

5.風(fēng)險分散性。

BOT風(fēng)險主要由政府、投資者/經(jīng)營者、貸款機構(gòu)承擔(dān);ABS則由眾多的投資者承擔(dān)。

6.融資成本。

BOT由于過程復(fù)雜，成本較高;ABS過程簡單，成本較低。

四、PFI方式

由私營企業(yè)進行項目的建設(shè)與運營，從政府方或接受服務(wù)方收取費用以回收成本。政府購買私營企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)，或給予私營企業(yè)以收費特許權(quán)，或政府與私營企業(yè)以合伙方式共同營運等方式，來實現(xiàn)政府公共物品產(chǎn)出中的資源配置最優(yōu)化、效率和產(chǎn)出的最大化。

(一)PFI的典型模式

1.在經(jīng)濟上自立的項目。私營企業(yè)提供服務(wù)時，政府不向其提供財政的支持，但有政府的政策支持。

2.向公共部門出售服務(wù)的項目。私營企業(yè)提供項目服務(wù)所產(chǎn)生的成本，完全或主要通過私營企業(yè)服務(wù)提供者向公共部門收費來補償，如私人融資興建的監(jiān)獄、醫(yī)院和交通線路等。

3.合資經(jīng)營項目。公共部門與私營企業(yè)共同出資、分擔(dān)成本和共享收益。項目的控制權(quán)由私營企業(yè)來掌握，公共部門只是一個合伙人的角色。

(二)PFI的優(yōu)點

PFI在本質(zhì)上是一個設(shè)計、建設(shè)、融資和運營模式，政府與私營企業(yè)是一種合作關(guān)系，對PFI項目服務(wù)的購買是由有采購特權(quán)的政府與私營企業(yè)簽訂的。

PFI模式的主要優(yōu)點表現(xiàn)在：

1.PFI有非常廣泛的適用范圍，不僅包括基礎(chǔ)設(shè)施項目，在學(xué)校、醫(yī)院、監(jiān)獄等公共項目上也有廣泛的應(yīng)用。

2.推行PFI方式，能夠廣泛吸引經(jīng)濟領(lǐng)域的私營企業(yè)或非投資者，參與公共物品的產(chǎn)出，這不僅大大地緩解了政府公共項目建設(shè)的資金壓力，同時也提高了政府公共物品的產(chǎn)出水平。

3.吸引私營企業(yè)的知識，技術(shù)和管理方法，提高公共項目的效率和降低產(chǎn)出成本。

4.PFI方式最大的優(yōu)勢在于，它是政府公共項目投融資和建設(shè)管理方式的重要的制度創(chuàng)新。

(三)PFI和BOT的比較

適用領(lǐng)域BOT方式主要適用于基礎(chǔ)設(shè)施或市政設(shè)施，PFI方式應(yīng)用更廣，可以用于非營利性的、公共服務(wù)設(shè)施等

合同類型BOT主要是特許經(jīng)營合同，PFI主要是服務(wù)合同

承擔(dān)風(fēng)險BOT中，設(shè)計風(fēng)險由政府承擔(dān);PFI由私營企業(yè)承擔(dān)設(shè)計風(fēng)險

合同期滿處理方式BOT結(jié)束后無償交給政府，PFI規(guī)定如果沒有達到合同規(guī)定的收益，私營企業(yè)可以繼續(xù)保持運營權(quán)

五、PPP方式

政府和社會資本合作模式。

投資規(guī)模大、需求長期穩(wěn)定、價格調(diào)整機制靈活、市場化程度較高的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)類項目，適合采用該模式。

(一)PPP項目實施方案的內(nèi)容

1.項目概況;2.風(fēng)險分配基本框架;3.項目運作方式;4.交易結(jié)構(gòu);5.合同體系(項目合同是最核心的法律文件);6.監(jiān)管架構(gòu);7.采購方式選擇。

【提示】財政部門應(yīng)對項目實施方案進行物有所值和財政承受能力驗證，通過驗證可報政府審核;未通過驗證的，可調(diào)整方案后重新驗證;經(jīng)過重新驗證仍不通過，不采用PPP模式。

包括定性評價和定量評價。結(jié)論分為“通過”和“未通過”?！巴ㄟ^”的項目，可進行財政承受能力論證;

(二)物有所值(VFM)評價

定性評價基本指標(biāo)全生命周期整合程度、風(fēng)險識別與分配、績效導(dǎo)向與鼓勵創(chuàng)新、潛在競爭程度、政府機構(gòu)能力、可融資性等

補充指標(biāo)項目規(guī)模大小、預(yù)期使用壽命長短、主要固定資產(chǎn)種類、全生命周期成本測算準(zhǔn)確性、運營收入增長潛力、行業(yè)示范性等

定量評價通過對PPP項目全壽命期內(nèi)政府方凈成本的現(xiàn)值(PPP值)與公共部門比較值(PSC值)進行比較，判斷PPP模式能否降低項目全壽命期成本

【提示1】PPP值可等同于PPP項目全生命周期內(nèi)股權(quán)投資、運營補貼、風(fēng)險承擔(dān)和配套投入等各項財政支出責(zé)任的現(xiàn)值。

【提示2】PSC值是以下三項成本的全壽命現(xiàn)值之和：1)參照項目的建設(shè)和運營維護凈成本;2)競爭性中立調(diào)整值;3)項目全部風(fēng)險成本。

【提示3】PPP值≤PSC值，通過;反之未通過。

(三)PPP項目財政承受能力論證

1.責(zé)任識別。PPP項目全生命周期過程的財政支出責(zé)任，主要包括股權(quán)投資、運營補貼、風(fēng)險承擔(dān)、配套投入等。

2.支出測算。財政部門綜合考慮各類支出責(zé)任特點、情景和發(fā)生概率等因素，對項目全生命周期內(nèi)財政支出責(zé)任分別進行測算。

3.能力評估。財政部門識別和測算單個項目的財政支出責(zé)任后，匯總年度已實施和擬實施的PPP項目，進行財政承受能力評估。

【注意】每一年度全部PPP項目需要從預(yù)算中安排的支出，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過10%。

六、企業(yè)所得稅

(一)計稅依據(jù)

1.計稅依據(jù)。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-彌補以前年度虧損

1)收入總額。包括：銷售貨物收入;提供勞務(wù)收入;轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入;股息、紅利等權(quán)益性投資收益;利息收入;租金收入;特許權(quán)使用費收入;接受捐贈收入;其他收入。

2.不征稅收入

財政撥款;依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金;國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。

3.免稅收入。國債利息收入;符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益;在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益;符合條件的非營利組織的收入。

4.各項扣除。企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。

5.彌補以前年度虧損。根據(jù)利潤的分配順序，企業(yè)發(fā)生的年度虧損，在連續(xù)5年內(nèi)可以用稅前利潤進行彌補。

6.在計算應(yīng)納稅所得額時，不得扣除的支出。向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項;企業(yè)所得稅稅款;稅收滯納金;罰金、罰款和被沒收財物的損失;允許扣除范圍以外的捐贈支出;贊助支出;未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出;與取得收入無關(guān)的其他支出。

(二)稅率

企業(yè)所得稅實行25%的比例稅率。

對于非居民企業(yè)取得的應(yīng)稅所得額，適用稅率為20%。

符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅;需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

(三)應(yīng)納稅額計算

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率-減免和抵免的稅額

七、土地增值稅

一、納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

二、納稅對象

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

三、計稅依據(jù)和稅率

1.計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

②按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

5)其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%扣除：

加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

6)舊房及建筑物的評估價格。

2.稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

四、稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

2.對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

3.因建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

4.1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

八、方案創(chuàng)造及實施

(一)、方案創(chuàng)造

方案創(chuàng)造可以采取各種方法，比較常用的方法有以下幾種：頭腦風(fēng)暴法、哥頓法、希賽網(wǎng)意見法(德爾菲法)、希賽網(wǎng)檢查法。

1.頭腦風(fēng)暴法

自由奔放地思考問題。

具體地說，就是由對改進對象有較深了解的人員組成的小集體在非常融洽和不受任何限制的氣氛中進行討論、座談，打破常規(guī)、積極思考、互相啟發(fā)、集思廣益，提出創(chuàng)新方案。這種方法可使獲得的方案新穎、全面、富于創(chuàng)造性，并可以防止片面和遺漏。

2.哥頓法

在會議上提方案，但究竟研究什么問題，目的是什么，只有會議的主持人知道，以免其他人受約束。

指導(dǎo)思想是把要研究的問題適當(dāng)抽象，以利于開拓思路。在研究新方案時，會議主持人開始并不全部攤開要解決的問題，而是只對大家作一番抽象籠統(tǒng)的介紹，要求大家提出各種設(shè)想，以激發(fā)出有價值的創(chuàng)新方案。

3.希賽網(wǎng)意見法

又稱德爾菲(Delphi)法，是由組織者將研究對象的問題和要求，函寄給若干有關(guān)希賽網(wǎng)，使他們在互不商量的情況下提出各種建議和設(shè)想，希賽網(wǎng)返回設(shè)想意見，經(jīng)整理分析后，歸納出若干較合理的方案和建議，再函寄給有關(guān)希賽網(wǎng)征求意見，再回收整理，如此經(jīng)過幾次反復(fù)后希賽網(wǎng)意見趨向一致，從而最后確定出新的功能實現(xiàn)方案。這種方法的特點是希賽網(wǎng)們彼此不見面，研究問題時間充裕，可以無顧慮、不受約束地從各種角度提出意見和方案。缺點是花費時間較長，缺乏面對面的交談和商議。

4.希賽網(wǎng)檢查法。

(二)、方案評價

包括概略評價和詳細評價，內(nèi)容包括技術(shù)評價、經(jīng)濟評價、社會評價以及綜合評價。

總體價值最大的方案，即技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理和社會上有利的最優(yōu)方案。

常用的定性方法有：德爾菲(Delphi)法、優(yōu)缺點列舉法等;

常用的定量方法有：直接評分法、加權(quán)評分法、比較價值評分法、環(huán)比評分法、強制評分法、幾何平均值評分法等。