2019年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)

計(jì)量范圍

1. 已出租的土地使用權(quán)或房產(chǎn);持有以待增值的土地(之所以不存在待增值房地產(chǎn)，一方面是不被允許，另一方面是一般都會(huì)用于出租)。

2. 空置建筑物、在建建筑物如具有董事會(huì)決議，即使作為投資性房地產(chǎn)。

3. 出租的投資性房地產(chǎn)必須擁有產(chǎn)權(quán)，否則不能作為(如轉(zhuǎn)租)。

4. 房地產(chǎn)，部分用于出租，部分自用的，如能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，則部分確認(rèn)投資性 房地產(chǎn);如不能，則不能確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)非常特殊，不存在增值類型的投資性房地產(chǎn)：如取得土地用于以待增值，需作為存貨;如建設(shè)好的房產(chǎn)用于出租，則作為投資性房地產(chǎn)。

核算方法

1. 投資性房地產(chǎn)一般采用成本模式，如公允價(jià)值可以持續(xù)獲得可以采用公允價(jià)值模式。兩種模式不能同時(shí)采用。成本法可以減值，要進(jìn)行折舊(攤銷);公允價(jià)值模式不能減值，設(shè)置"在建"、"成本"、"公允價(jià)值變動(dòng)"等科目核算。

2. 成本模式下，按照賬面成本計(jì)入投資性房地產(chǎn)初始成本;公允模式下，按照公允價(jià)值計(jì)入初始投資成本。

3. 后續(xù)計(jì)量，依據(jù)"其他業(yè)務(wù)收入"及"其他業(yè)務(wù)成本"核算。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)換及模式轉(zhuǎn)換

1. 轉(zhuǎn)換日的確定："自用轉(zhuǎn)投資"，一般為租賃期開始日，特殊空置建筑物為董事會(huì)決議日期。"投資轉(zhuǎn)自用"，一般為達(dá)到自用狀態(tài)(實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營日期)。"投資轉(zhuǎn)存貨"，為租賃期滿，懂事會(huì)決議出售日期，轉(zhuǎn)換時(shí)存貨計(jì)入"開發(fā)產(chǎn)品"，且按照凈額計(jì)入。

2. 公允價(jià)值模式只能從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，且要追溯調(diào)整;不能從公允模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3. 成本模式下設(shè)置科目(投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)-在建);公允價(jià)值模式下設(shè)置科目(投資性房地產(chǎn)-在建、成本、公允價(jià)值變動(dòng))

4. 公允價(jià)值模式下，無論是投資轉(zhuǎn)自用還是自用轉(zhuǎn)投資，公允與賬面的差額均計(jì)入"公允價(jià)值變動(dòng)損益"(僅有一個(gè)例外，自用轉(zhuǎn)公允，公允大于自用的計(jì)入"其他綜合收益"，因?yàn)樽杂棉D(zhuǎn)公允一般以前自用采用成本模式計(jì)量，與動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相差太大，如果直接轉(zhuǎn)入損益，對(duì)利潤影響實(shí)在太大);存貨轉(zhuǎn)投資同樣如此。

5. 特殊：投資性房地產(chǎn)改擴(kuò)建等資本性支出，仍然是"投資性房地產(chǎn)-在建"，不會(huì)轉(zhuǎn)入"在建工程"核算。費(fèi)用化支出，計(jì)入"其他業(yè)務(wù)成本"。

6. 處置時(shí)，原計(jì)入"其他綜合收益"的，許轉(zhuǎn)到"其他業(yè)務(wù)收入"中。

tips

1. 公允模式計(jì)量下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入"公允價(jià)值變動(dòng)損益";可攻出售金融資產(chǎn)公允變動(dòng)計(jì)入"其他綜合收益";交易型金融資產(chǎn)計(jì)入"公允價(jià)值變動(dòng)損益"。

2. 投資性房地產(chǎn)處置，將"公允價(jià)值變動(dòng)損益"轉(zhuǎn)入"其他業(yè)務(wù)成本"，但是并不影響當(dāng)期損益。

3. 租賃期到期后，收回后仍然作為投資性房地產(chǎn)出租的，在空檔期也是投資性房地產(chǎn)。

4. 公允價(jià)值模式下，處置時(shí)應(yīng)當(dāng)將其他綜合收益和公允價(jià)值變動(dòng) 轉(zhuǎn)入"其他業(yè)務(wù)成本"，用以從減其他業(yè)務(wù)成本